С целью защиты своих инвестиций в недвижимость, такой как боксов в гаражных комплексах и «машиномест» в подземных паркингах, необходимо создать общественную организацию. А чтобы застройщик либо ретивый чиновник на местном уровне не навязал на грабительских условиях услуги, якобы, сторонних фирм по обслуживанию и эксплуатации, – следует создавать кооператив либо предприятие.

Все чаще разрозненные собственники новостроек, не согласны с размером стоимости за навязанные «услуги» по обслуживанию и эксплуатации:

• квартир в жилых домах;
• гаражных боксов в гаражных комплексах и «машиномест» в подземных паркингах.

Все чаще организованный застройщик регистрирует аффилированные структуры либо  дочерние предприятия, целью которых является, якобы, предоставление услуг по обслуживанию и эксплуатации. Аффилированные структуры сразу устанавливают средне-потолочную стоимость на свои «услуги». И застройщик начинает получать сверхприбыль не только от строительства, но и от монопольного «обслуживания» построенного им же.

Рассмотрим ситуацию на примере. Как обычно между гражданами Украины – будущими членами гаражного кооператива и строительной компанией были заключены договора о долевом участии в строительстве гаражного бокса.

Суть этих договоров – обыкновенный договор подряда! Ведь ни к участию в управлении строительной компании, ни к «деребану» дивидендов Вас не кличут! Но это тема отдельного разговора.

Обратите внимание на нюанс. Пока Вы «типа» инвестор – Вы дали деньги в управление, и не Ваше дело, как ими распоряжается реципиент. А как только Вы «конкретно» титульный собственник – устранение недоделок и эксплуатация – Ваша проблема!

Но, не это главное! Согласно положениям вышеназванных договоров строительная компания за счет средств каждого обязалось построить в соответствии с проектом и передать полностью законченные строительством гаражные боксы на протяжении 45 дней с даты ввода гаражного бокса в эксплуатацию и оформить свидетельство о праве собственности.

Однако, неоднократные обращения заказчиков вышеупомянутых гаражных боксов, к руководству строительной компании с требованиями выполнить надлежащим образом условия договоров о строительстве гаражных боксов и устранить недостатки, не дали ни единых результатов кроме обещаний устранить недостатки. Более того, гаражные боксы не могут эксплуатироваться владельцами по причине того, что строительная компания создала препятствия в пользовании данными гаражными боксами. В частности, строительной компанией было принято решение о передаче в хозяйственное ведомство гаражных боксов для их дальнейшего обслуживания и эксплуатации некоему дочернему предприятию (ДП).

В свою очередь ДП предоставило заказчикам гаражных боксов примерную смету эксплуатационных расходов, какова составила «кругленькую» сумму ежемесячной оплаты за получаемые услуги за один гаражный бокс.

Не согласившись с расчетом эксплуатационных расходов (по причине завышенной суммы эксплуатационных расходов) собственники гаражных боксов, направили в адрес строительной компании претензионное письмо, в котором были изложены возражения относительно передачи на баланс и обслуживания гаражных боксов ДП, а также недостатков гаражных боксов. И строительная компания предложила собственникам гаражных боксов самостоятельно создать орган управления по эксплуатации подземной автостоянки, надеясь на то, что они самостоятельно не смогут этого сделать и в итоге все же обратятся к строительной компании.

В свою очередь, учитывая это предложение о создании самостоятельного органа управления по эксплуатации подземной автостоянки, собственники гаражных боксов, провели собрание, на котором утвердили вопрос об объединении интересов всех собственников гаражных боксов путем создания гаражного кооператива с целью реализации организованного обслуживания гаражных боксов. Отметим что, кроме этого, основной целью создания гаражного кооператива является защита прав и законных интересов его членов. Такая регистрация была осуществлена в соответствии с действующим законодательством, после чего гаражный кооператив был включен в Единый государственный Реестр предприятий и организаций, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

Вроде бы конфликт исчерпан, все стало на свои места, собственники гаражных боксов остались довольны, поскольку теперь они сами являются контролерами над всеми расходами по обслуживанию и эксплуатации подземного паркинга в их же доме. Однако не тут то было. Как всегда никто не хочет отказываться от лакомого кусочка «пирога».

Что может помешать в организации и хозяйственной деятельности гаражных кооперативов. Причины и следствия.

Не исключено, что строительная компания не смирится с таким ходом дела, поскольку независимое от строителя предприятие в виде кооператива будет принимать гаражные боксы или машиноместа по всей строгости законодательства. В итоге, строительной компании придется устранить все недостатки своего строительства за свой счет, а как показывает практика отечественного строительства готовность гаражных боксов к эксплуатации после строителей может составлять 60 – 70% и это тема отдельного разговора.

В данном случае инвестор должен хорошо подготовиться к защите своих прав и четко себе усведомлять, что практически все действия строительной компании по затягиванию передачи в собственность недвижимости (гаражных боксов) можно расценивать как незаконное лишение гаражного кооператива права на реализацию своей уставной цели по организации эксплуатации гаражных боксов, предусмотренные ст. 1 Закона Украины “О потребительской кооперации”, согласно которой, потребительская кооперация в Украине – это добровольное объединение граждан для общего ведения хозяйственной деятельности с целью улучшения своего экономического и социального положения. А поскольку гаражный кооператив был создан именно с целью защиты прав и законных интересов его членов, следовательно, строительная компания нарушает права членов кооператива, предусмотренные ст. 7 Закона Украины “Об инвестиционной деятельности”, согласно которой:

• инвестор самостоятельно определяет цели, направления, виды и объемы инвестиций, привлекает для их реализации на договорной основе любых участников инвестиционной деятельности;
• по решению инвестора права владения, пользования и распоряжения инвестициями, а также результатами их осуществления могут быть переданы другим гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном законом;
• инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, включая реинвестиции и торговые операции на территории Украины, соответственно законодательным актам Украины.

Более того, своими незаконными действиями строительная компания препятствует реализации уставных целей, незаконно навязывая собственникам гаражных боксов обслуживание подземной стоянки своей аффилированной компанией, которая предлагает чрезмерно высокую оплату за свои услуги, нарушает законные права и интересы собственников гаражных боксов, предусмотренные ст. 41 Конституции Украины, а также п.З ст. 2 Закона Украины «О собственности».

Основной проблемой для кооператива является получение на баланс гаражных боксов и всей документации к ним. Как правило причина в нежелании передавать на баланс гаражного кооператива гаражные боксы и все соответствующее оборудование и техникоекслуатационную документацию кроется в том, что имея все это уже в своей «гаражно-кооперативной» собственности, собственники боксов могут обнаружить все недоработки и нарушения связанные со строительством подземного паркинга. Отметим, что “строительным” законодательством предусмотрено массу стандартов и требований к таким помещениям как подземные паркинги и, зачастую, в целях экономии денежных средств строительные компании идут на нарушение этих норм, что в последствии может сыграть плохую шутку с собственниками гаражных боксов, а то и просто жильцов квартир. Чем это может грозить строительной компании?

К примеру, если пожарная, санитарная и т.п. документация будет истребована в соответствии с нормами законодательства гаражным кооперативом, созданным владельцами гаражных боксов и в случае не соответствия данных документов установленным условиям проекта и т.п., гаражный кооператив может в судебном порядке требовать устранения недостатков за счет, естественно, строительной компании. Но самое главное, в случае если не будет возможности устранить данные недостатки, к примеру, на том месте где должен быть второй выезд из подземного паркинга уже построили другой дом или детскую площадку и т. п., то собственники могут потребовать возмещения как материального так и морального вреда. А это уже не заложено в смету строительной компании.

В нашей истории так и оказалось – пожарная инспекция вынесла Постановление о приостановлении эксплуатации подземного паркинга ввиду нарушений пожарной безопасности, как то отсутствие вентиляции, противопожарной техники и т. п.

Ответом на одну их названных жалоб последовало уведомление за подписью главного врача санитарно-эпидемиологической станции, в котором было указано, что при проверке санитарно-эпидемиологических норм по эксплуатации данной стоянки было установлено отсутствие технического паспорта на системы вентиляции, а равно как и акты об их подключении и испытании. В связи с этим санитарно-эпидемиологическая станция вынесла предписание в адрес строительной компании о предоставлении всех необходимых документов.

То есть тот факт, что технические паспорта на системы вентиляции подземной автостоянки, а также акты об их подключении и испытании отсутствуют, можно сделать вывод о том, что вся необходимая техническая документация на подземную автостоянку не готова в полном объеме. А это значит, что техническая документация не могла быть передана другому юридическому лицу (к примеру, своей аффилированной компании в лице ДП) на баланс по причине отсутствия всей необходимой документации. Факт нарушения строительных норм налицо.

Лучшее решение спора – только через суд.

Именно поэтому гаражный кооператив был вынужден обратиться в хозяйственный суд с иском, в котором была изложена просьба об устранении препятствий в осуществлении уставных целей гаражного кооператива, созданных строительной компанией, путем возложения на ответчика – строительную компанию обязательства осуществить действия по передаче на баланс Истца – гаражного кооператива подземной автостоянки, а именно: передаче проектной и исполнительной документации, а также всех сооружений и технического оборудования, необходимого для осуществления уставных целей гаражного кооператива по эксплуатации и обслуживанию гаражных боксов. В данном случае закон на стороне истца – гаражного кооператива.

Как правило, ответчик в таких случаях ищет пути выхода из сложившейся ситуации для чего ему необходимо некоторое время. Это время можно тянуть по разному и целью этой статьи не является рассказать читателю все методы, но отметим лишь те, с которыми могут столкнуться созданные гаражные кооперативы. В частности, в нашей истории ответчик принял вариант ввода в дело третьей стороны, а именно свое «гаражное предприятие», которому якобы были переданы на баланс соответствующие гаражные боксы.

Но, как показывает практика, и это не может спасти ответчика от отрицательного для него самого решения суда. Здесь сыграла свою роль жалоба в санитарно-эпидемиологическую службу. Как мы уже говорили в ходе проверки выяснилось, что технические паспорта на системы вентиляции подземной автостоянки, а также акты об их подключении и испытании отсутствовали, а, значит, вся необходимая техническая документация на подземную автостоянку не была готова в полном объеме и не могла быть передана другому юридическому лицу на баланс по причине отсутствия всей необходимой документации.

Ответчик может искать другие зацепки, но и они не на его стороне. Максимум что удается так это оттянуть время от несколько месяцев до полугода.

Если вы храните автомобиль не в гараже, а под навесом из поликарбоната (что сейчас стает все более популярным), и хотите обеспечить безопасность машины, наша компания предоставляет соответствующие услуги.

Необходимо также отметить, что в соответствии со ст. 49 ХПК Украины суммы судебных расходов, связанных с рассмотрением дела, возлагаются:

• при удовлетворении иска – на ответчика;
• при отказе в иске – на истца;
• при частичном удовлетворении иска – на обе стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Также необходимо отметить то обстоятельство, что в соответствии со ст. 69 ХПК Украины, хозяйственный спор должен быть решен хозяйственным судом в срок не более двух месяцев со дня получения искового заявления. В исключительных случаях председатель хозяйственного суда или заместитель председатели хозяйственного суда имеет право продолжить срок решения спора, но не более чем на один месяц. По ходатайству обеих сторон или ходатайству одной стороны согласованным со второй стороной, решение по спору может быть продлено на более длительный срок. О продлении срока решения спора выносится решение.

Рекомендации

1. Решение о создании гаражного кооператива необходимо принимать собственниками гаражных боксов до сдачи жилого дома. При этом создать комиссию, которая и будет принимать на баланс все гаражное хозяйство в соответствии с технической документацией.
2. Если в подземной автостоянке существуют и не устранены технические недостатки после сдачи дома, каковы являются препятствием для её эксплуатации, членами гаражного кооператива могут быть направлены в компетентные государственные органы жалобы на неправомерные деяния должностных лиц строительной компании, что в итоге дает дополнительные доказательства в судебном разбирательстве относительно нарушений строительства и сдачи в эксплуатацию подземной парковки, а значит и неправоты строителей.
3. Следует иметь ввиду и придерживаться законодательства относительно приема передачи помещений с баланса на баланс. В частности в соответствии с п. 3 Порядка о передаче жилого комплекса либо его части с баланса на баланс, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. №1521 “ О реализации Закона Украины “Об объединении собственников многоквартирного дома”, передача баланса жилого комплекса, либо его части, для принятия – передачи жилого комплекса, либо его части с баланса на баланс, создается соответствующая комиссия в составе представителей предыдущего балансодержателя и объединения, а в случае принятия решения о передаче жилого комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности, – в составе представителей предыдущего балансодержателя, юридического лица, на баланс которого передается имущество, и объединения. Комиссию возглавляет представитель принимающей стороны. Передача жилого комплекса или его части с баланса на баланс проводиться вместе с соответствующей технической документацией (инвентарное дело, акт принятия в эксплуатацию, планы внешних границ и тому подобное). То есть, к примеру, если строительная компания для затягивания и т.п. ссылается на то, что балансодержателем помещения является какая-то фирма, то при передаче помещений гаражному кооперативу комиссия должна состоять у участием представителей трех сторон: строительной компании, балансодержателя – фирма получившая на свой баланс от строительной компании помещения и получающей стороны – гаражного кооператива, а не только как это бывает при передаче помещения присутствуют только представители строительной компании и гаражного кооператива.
4. Для проведения экспертизы на предмет составления перечня рекламаций и оценки ущерба владельцев паркинга необходимо наличие следующих документов: проектно-сметная документация, стадия «П» с оттиском Главархитектуры, подтверждающая прохождение градсовета, с оттиском госэкспртизы, а именно: генплан, архитектура, конструктив, инженерные сети.

Проектно-сметная документация хранится  в Главархитектуре

Проектно-сметной документацией должно быть предусмотрено:

• электропитание;
• пожарооповещение;
• пожаротушение;
• вентиляция принудительная;
• санузел;
• перечень комплектации (ворота);
• въезд и выезд;
• водоснабжение;
• канализация;
• телефонизация;
• организация лифтового хозяйства;
• служебные помещения.

Помимо проектно-сметной документации необходимо наличие следующих документов:

• акт ввода в эксплуатацию;
• акт приема-сдачи в эксплуатацию гаражного комплекса (паркинга);
• акт приема-сдачи каждого гаража;
• документы, подтверждающие право собственности (копии каждого).

Для тех, кто собирается заграницу читайте блог: информация для туристов и узнайте как защитить себя в другой стране.